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山西泽州农商银行:莫让抵押“蒙双眼”

作者:秦艳枝 赵德正 来源:泽州农商银行 发布时间:2020年03月24日

抵押贷款是指借款人或第三人向贷款人提供一定的财产作为按期偿还债务的担保,借款人不能按期清偿债务时,贷款人有权处分抵押物并优先受偿的借贷方式。然而在具体工作过程中,迫于客户与银行之间信息不对称等原因,农商行抵债资产普遍存在:价值不足、有价无市、操作不规范、权属有争议等问题,不同程度地阻碍着抵押贷款业务的健康发展。笔者就此谈几点个人看法和建议:

一、认真甄别抵押物,避免权属争议,确保快速变现

甄别抵押物应遵循“一看、二听、三登记”的规则。

“看”一方面要看抵押物的现状,是否存在抵押物“名存实亡”现象,是否存在抵押已列入拆迁规划对象现象,是否存在抵押物有加层、加宽违反规划设计的现象,是否存在按揭房屋虽然六证齐全但尚未封顶的现象等等,影响日后抵押登记的办理,形成银客之间的摩擦。另一方面要看抵押物的权属,是否存在夫妻存续期间财产,但却登记为“单独所有”或“按份共有”现象,是否按份共有中,未成年子女份额超过半数。这些都是影响日后抵押物处理的主要因素。

“听”就是要对“单独所有”、“按份共有”和虽已缴纳全款、但不能办理产权证书的抵押物,通过邻居、物业和房地产公司等,核实其有效性。

“登记”就是抵押物合法化过程,抵押不是占有,不能已拿到产权证明为目的,一定要到相关部门办理抵押登记,才能实现快速变现目的。

二、充分评估抵押物,做到动态评估,确保价值公允

拟抵押物品应进行贷前调查和评估,充分结合市场价值和抵押物价值走势,合理确定抵押物价值,不能过分高估或低估抵押物价值。

抵押物登记后应定期进行贷后和评估,看市场价值与抵押物登记价值是否一致,波动较大、尤其是下滑幅度较大的,应及时收回或增加担保。

三、各岗位尽职履职,实现岗位制约,确保查漏补缺

贷前调查人员,应本着客观公正的原则,就抵押物现状和权属进行充分调查和评估,真实反映抵押物价值和能否抵押意见。

贷中审查人员,应本着审慎明辨的态度,就抵押物权属证明进行有效查询,客观评审抵押物价值。

贷后管理人员,应本着充分变现的目标,就抵押物价值和状态进行检查,做到早发现、早预防、早补救。